「デフレ社会における住まい・まちづくり」
…人口減少・需要縮小時代における住宅地整備・住宅供給のあり方…

■次　第

１．岩田代表あいさつ
２．講演
「都市の再生と地方の活性化について」　山崎福寿氏（上智大学経済学部教授）
「地域コミュニティの視点で考える市街地再開発」黒崎羊ニ氏（�鰍ﾜちづくり研究所）
３．シンポジウム
　○パネラー
　・上記講演者
　・宝不動産�且謦�役副社長　西邨昭一氏
　○コーディネイター
・ 瀬口哲夫氏
（名古屋市立大学大学院芸術工学研究科教授）

■講演

（1）「都市の再生と地方の活性化について」　　　　　　　　　　　　　　　　　

　山崎福寿氏（上智大学経済学部教授）

• 理想的な都市とは何か。答えは一様でない。その問いかけ自体センスがない。
• 例えば、理想的な携帯電話とはどのようなものか。⇒多く売れるもの。
• 都市も同じことであり、市場で競争し、残ったものが魅力的な都市である。
• 今後、地価を上昇できるような都市を創っていくことが重要である。
• 東京丸の内地区の容積率を50％引き上げると、東京全体の生産性が12.4％上昇する研究成果がある。
• アメリカの都市研究のなかでも、マンハッタンの容積率を、ニューヨークの一般的な容積率まで引き下げると、ニューヨークの生産性が20％ダウンするという研究結果がある。
• 容積率上昇の効果は、日本経済にとって極めて大きな効果を及ぼすと考えられる。
• しかしながら、かつては都市集中が混雑するということから「都市集中は良くない」という観念があったが、これは従来の都市政策の誤りである。
• 1970年代には、法律改正等により、都市への人口流入を抑制したため、経済成長までを抑制した。
• 名古屋でも、都心部で容積率が不足していると考える。そのため、不要な容積率を自由に売買できるよう規制緩和を行い、容積売買市場の創設を提言したい。
• 従来の都市政策の失敗は、「売れないまち」を作ってきたことである。既得住人を保護するあまり、新規に移住する住民を排除してきたことが問題である。
• このような政策のため、弊害が生じている。
  都市の容積率を抑えたため、郊外へ街（住宅市場）がひろがった。これにより、郊外の自然破壊も進んだ。
  どこまでも、街が広がっている日本は、田舎住まいができない。この理由も、都市が集積していないことの弊害である。
  電力供給は、発電所から遠ければ遠いほど、送電ロスが多くなるため、街が広がることは公共資本利用の無駄であり、環境負荷も過大である。
  災害に弱い住宅（木造住宅密集地域）が広がってしまった。
• これまでの行政主体のまちづくりから、自由競争によるまちづくりへとシフトすべきである。
• 香港のビジネスマンは、アフター５に、５つのパーティーを掛け持ちできる。これは、都市が集積している証拠であり、今の日本の都市では不可能である。
• 土地の固定資産税は理解できる。建物の固定資産は、強固な建物と税額が比例し、これは、日本が地震国であることと相反するため理解できない。
• 集積できる都市を創るためには、規制緩和が必要である。
  　�@容積率規制の大幅緩和（上海の例⇒規制がない。）
  　�A日影規制の撤廃（日照権の売買を可能してはどうか）
  　�B道路斜線制限の廃止
  　�C工場等制限法の撤廃（間もなく撤廃予定？、大学は都心に必要）
  　�D生産緑地制度の廃止（都市に生産性の低い農地を保護する理由はない）
  また、このことに加えて市場メカニズムを活用する手段として
  　�@容積売買市場の創設（余剰の容積率を集積が必要な箇所に充当する）
  　�A日照権売買市場の創設（規制緩和が必要）
  　�B混雑料金制の導入（料金設定をオンピーク時＞オフピーク時とする）

（2）「地域コミュニティの視点で考える市街地再開発」　　　　　　　　　　　　　　　

黒崎羊ニ氏（�鰍ﾜちづくり研究所）

• 密集市街地のまちの問題を解消するためには、改善方法はどのようなものがあるかを整理する必要がある。特に、問題となっている原因を把握しなければならない。
• 密集住宅市街地の問題を解消するメリットは、大きなリスクを伴うが、その街を再生することにより、周辺市街地に大きな波及効果を期待できるところにある。
• 住宅の老朽化とその街に住んでいる人の高齢化が、同時に進んでしまうことが問題である。つまり、災害などによる危険性と、高齢者問題・介護問題とが混在していることである。
• これに伴い、近隣商店街も経済効果が低迷し、空き店舗が増えるなど、更に街の魅力が低下する悪循環に陥いることになる。また、老朽賃貸住宅の場合は、そこから出たくても、家賃増加を考えると、年金生活者などにとっては難しい問題となっている。
• このような状況のなかで、役所が何らかの援助をしようと思っても、これまた難しい。何故か。今まで何もしてくれなかったという固定概念が根付いている。
• このように、まちの問題が相互に複雑化しているため、一般の民間企業の参入も難しいことから、ＮＰＯとの協働により、住民の信頼感を築くことも、共同化に向けては必要である
• 密集市街地を再生しようとする場合、合意形成ができないことがある。合意形成ができない理由は、複雑な権利関係、狭小宅地、住民の高齢化という問題が複雑に関係していることである。その問題を改善するためには、公共と民間、民間と民間の協働が欠かせない。
• また、個人レベルでの日常的な要求や、不安をどのようにして把握していくかが重要であり、これができれば複雑な問題は少しずつ解消される。
• 今までのような上位から下位への街づくりから脱却し、今後は、下からの積み上げのまちづくりをしていかなければならない。
• まちづくりを進めるうえで、事業制度を先行させて考えてはいけない。街の問題を把握し、その問題をどのように解決していくかを先ず考えるべきである。

■シンポジウム　　　　　　　　　　　　　　　

パネラー：山崎福寿氏、黒崎羊ニ氏、西邨昭一氏
コーディネイター：瀬口哲夫氏　　　　　　　　　　　　　　　

• 名古屋の高度利用については、名古屋の持家率の状況をみると、意味がない訳ではないと思うが、東京ほど需要がないと考える。
• また、現状を見ても２０階以上の高層マンションは、名古屋では１０棟位しかないことから、ディベロッパーにとってもリスクになるのではないか。

• 講演の中で、先住者の擁護（既得権の擁護）をしてきたため、街が拡大してしまったという見解があったが、私は過度の集積の結果、街が広がったと考える。その弊害として、都心の空洞化が現在起こっているのではないか。

• 日本は、世界でも有数の地価が高い国であるにもかかわらず、東京の山手線の中に、いまだに農地が点在するような政策を行ってきた。

• 名古屋における都市の高度化については、行政サイドの問題もある。高層のマンション建築計画の際、行政側は周辺住民と調整しながら進めて欲しいという、東京と比べルーズな指導に留まっている。

• 東京と名古屋とを比べると、建築したい建物を建築基準法のなかで建てていくという方法と、建築基準法の中で、建てられる建築物を建てていく方法との違いがあるのではないか。
  　また、集積のメリットがなくなった街、例えば地方都市などは、どのようにまちづくりを行っていけば良いか。

• いままでの街づくりは、どこへ行っても「○○銀座」があるように、東京にならって行ってきたが、これからは、地域の特色を活かした街づくりが必要である。
  　建替えという問題の中には、区分所有法による弊害がある。震災後に建替えを行う場合でも、少数の建替えに反対の住民により、多くの人が危険な住宅に住まわざるを得なかった。この問題を解決しようと、区分所有を証券化しようとしている人達もいる。
• また、震災後二重債務を回避するため、再開発で分譲マンションを建築し、余剰床を売る計画をしたが、その敷地の北側に住む一部の権利者（10軒）が、戸建て希望のため、日照権を主張した。そのため、当初計画より100戸分建築できなくなった。たった10軒のために40億（100戸×4000万/戸）の損害が生じた。このことをみても、日照権の売買を認めた場合、この問題は回避できた可能性はある。

• 人は悪意を持って生まれてきた人はいない。安心して生きる・楽しく生きるということに反対する人はいない。そこを原点に議論すれば必ず納得してもらえるはずである。納得してもらう説明をしない方に責任がある。
  　一部の権利者のために40億の損害を出したケースにせよ、何故、協力し、戸建住宅を南側に配置し、その北側に分譲マンションを建設しなかったのか。そこが問題である。私的な利益の先に、公益が存在することを強く言いたい。

本日の話をまとめと、街づくりの観点から

• 競争の原理か、協働の原理か
• 集中のメリットなのか、集中のデメリットなのか
• 高度利用なのか、有効利用なのか

ということに整理できるのではないか。このことは、我々が、都市の活性化を考える時に考えさせられるテーマである。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

以上